Prof. Giacomo Morri, insieme a Paolo Benedetto Lei è autore del libro Valutazione Immobiliare. Metodologie e casi edito da EGEA: qual è l’importanza della valutazione immobiliare e del processo estimativo?
Valutazione immobiliare. Metodologie e casi, Giacomo Morri, Paolo BenedettoGli immobili sono investimenti che rappresentano un’ampia porzione della ricchezza complessiva e al tempo stesso sono un mezzo di produzione e di consumo. Per il normale svolgimento delle attività ad essi legate è fondamentale conoscere il loro valore, anche in momenti in cui non sono oggetto di scambio. Se, infatti, il caso più frequente di ricorso alla valutazione di un immobile è nel momento della compravendita, durante il quale in genere sia il venditore sia l’acquirente effettuano una propria valutazione per farsi un’idea del “vero” valore, ci sono molte altre situazioni in cui è comunque necessario effettuare una stima. Le banche, per esempio, ricorrono sistematicamente a una valutazione del bene che fungerà da garanzia per il finanziamento concesso e su tale base potranno determinare l’importo del credito. Ancora, nel caso di successioni o di divisioni, spesso occorre determinare il valore di immobili. Ancora, i principi contabili IFRS prevedono la valutazione periodica delle proprietà immobiliari. Infine, ci sono anche altri casi in cui si rende necessaria una stima, come la determinazione ai fini di una copertura assicurativa o quale base per il calcolo delle imposte immobiliari.
Tuttavia, diversamente dai titoli mobiliari quali azioni e obbligazioni, ogni immobile è unico e non esiste un equivalente scambiato in un mercato regolamentato del quale si conosce con certezza il prezzo effettivo di negoziazione. Il fatto che la valutazione si fondi sulla previsione di eventi futuri più o meno incerti, rende evidente perché assuma particolare rilevanza il processo estimativo che deve avere caratteristiche di generalità, razionalità e dimostrabilità.

Quali sono le principali metodologie valutative nel settore immobiliare?
Tradizionalmente la teoria e la prassi concordano nell’individuare tre differenti approcci alla valutazione immobiliare, così sintetizzati da RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors:

  1. un approccio basato sul mercato, che “fornisce un’indicazione del valore di un immobile comparando lo stesso con beni identici o simili per i quali siano disponibili informazioni sui prezzi”, a cui corrisponde la Metodologia Comparativa (in inglese, sales comparison approach);
  2. un approccio basato sul costo, che “fornisce un’indicazione del valore di un immobile basandosi sul principio economico per cui un acquirente non pagherebbe un bene più di quanto gli costerebbe ottenerne uno di pari utilità, acquistandolo o costruendolo”, a cui corrisponde la Metodologia del Costo di Ricostruzione (in inglese, depreciated cost approach);
  3. un approccio basato sul reddito, che fornisce “un’indicazione del valore trasformando i futuri flussi di cassa in un valore attuale”, a cui corrisponde la Metodologia Economica (in inglese, income capitalization approach).

La precedente tradizionale tripartizione, sebbene ampiamente diffusa nella prassi e nella letteratura, presenta tuttavia almeno due limitazioni:

  1. la metodologia del Costo di Ricostruzione, oltre a forti limiti nell’applicazione, spesso non fornisce un valore di mercato, ma semmai, in alcuni casi, il massimo prezzo ottenibile dalla potenziale cessione dell’immobile;
  2. entrambe la Metodologia Comparativa e la Metodologia Economica si basano su dati di mercato, per cui entrambe sono basate sul mercato e dovrebbero essere definite “comparative”, con la sola differenza nell’oggetto di comparazione.

Conseguentemente, nel libro si propone una semplice nuova classificazione delle metodologie di stima del valore di mercato caratterizzata da diversi criteri applicativi:

  1. Metodologia della Comparazione Fisica:
    1. Criterio Sintetico Comparativo;
    2. Criterio dei Prezzi Edonici;
    3. Moltiplicatori e rules of thumb.
  2. Metodologia della Comparazione Economico-Finanziaria:
    1. Criterio Reddituale;
    2. Criterio Finanziario.

In base a quali caratteristiche economiche si classificano gli immobili e si sceglie la modalità valutativa?
Per stimare correttamente il valore di mercato è necessario scegliere la metodologia valutativa in funzione di alcune caratteristiche economiche degli immobili, che comunque non possono prescindere da caratteristiche fisiche quali la localizzazione o le caratteristiche tecniche dell’edificio.
In estrema sintesi, gli immobili possono essere classificati in:

  1. Residenziali: immobili a destinazione abitativa in cui prevale una coincidenza tra proprietario e utilizzatore, sono relativamente simili tra loro e sono scambiati con un’elevata frequenza. Lo spazio è quindi un bene di consumo e per la valutazione si ricorre prevalentemente alla Comparazione Fisica disponendo di numerose informazioni su beni recentemente scambiati.
  2. Commerciali: immobili destinati a un uso diverso dal residenziale, in cui prevale una separazione tra proprietario (investitore) e utilizzatore (impresa), con una relativa bassa frequenza di scambio e una elevata eterogeneità. La Comparazione Economica supera i limiti derivanti dal limitato numero di informazioni sugli scambi e sulle notevoli differenze tra i beni, analizzando separatamente il mercato delle locazioni, dove lo spazio è un mezzo di produzione per le imprese, e il mercato degli investimenti, da cui si possono derivare i rendimenti richiesti in funzione del rischio. Questa categoria può essere suddivisa in beni fungibili, per esempio gli uffici, e non, come per esempio l’industriale pesante, a seconda che vi sia possibilità di trovare un nuovo utilizzatore; infine, occorre prestare attenzione anche agli immobili in cui viene svolta un’attività economica, come per esempio un albergo, per i quali il valore è fortemente legato alla redditività dell’attività in essi svolta.
  3. Suoli: in questa casistica rientrano anche gli immobili non utilizzabili e da ristrutturare, per la cui valutazione si ricorre alla Comparazione Economica con un processo di trasformazione. In altre parole, si stima il valore in funzione dell’immobile che si potrà realizzare al netto del costo pieno di realizzo.

In che modo si procede alla misurazione del rendimento di un investimento immobiliare?
Per un qualunque investimento, in particolare in un bene che produce un reddito periodico e che ha un valore residuo, il rendimento totale (anche noto come total return) deriva da due diverse componenti di rendimento:

  • il rendimento corrente (anche noto come yield), inteso come il rapporto tra il reddito corrente (canone netto) e il valore del bene;
  • il rendimento da capital gain, inteso come il rapporto tra l’incremento di valore nel periodo (pari alla differenza tra il valore del bene a fine periodo e il valore del bene a inizio periodo, cioè il prezzo di acquisto o costo del bene) e il valore del bene a inizio periodo.

Ai fini del calcolo del rendimento totale, laddove come spesso capita vi siano anche dei flussi intermedi, nella prassi si usa ricorrere al calcolo del Tasso Interno di Rendimento, anche conosciuto con l’acronimo inglese IRR (Internal Rate of Return), indicatore che considera entrambe le componenti di redditività e fornisce la redditività totale.

È utile osservare che, in funzione delle diverse tipologie di operazioni immobiliari, prevarranno diverse componenti di redditività. Nel caso estremo, in una operazione di sviluppo, assumendo che i beni realizzati siano venduti senza essere locati, ci sarà esclusivamente la componente di rendimento da capital gain, cioè la differenza tra il valore di vendita e i costi di acquisizione e trasformazione. Viceversa, l’investimento in un immobile esistente, assumendo sempre un caso estremo in cui non vi siano variazioni nei tassi di mercato né variazioni nei redditi (quindi in assenza di aumento di valore), prevale la componente di rendimento corrente.

Giacomo Morri, docente di Corporate Finance & Real Estate presso SDA Bocconi e professore di Real Estate Finance all’Università Bocconi di Milano. Oltre all’attività accademica si occupa di consulenza nel settore immobiliare ed è nel consiglio di amministrazione di società immobiliari e nei comitati consultivi di fondi immobiliari. È esperto di valutazione di immobili ed è RICS Registered Valuer. Insieme a Paolo Benedetto, membro del board di RICS Italia e responsabile Asset & Wealth Management in Arcotecnica S.r.l. – Gruppo IPI, ha recentemente pubblicato il libro “Valutazione immobiliare – Metodologie e casi” (edito da EGEA, Milano, 2017). Maggiori informazioni e contenuti extra sono liberamente disponibili sul sito www.valutazione-immobiliare.it